PUZ – Zona de Nord sector 1

BUCURESTI – ZONA DE NORD
Şos. Odăi – Şos. Bucureşti-Târgovişte – Şos. Gh. Ionescu-Siseşti – Str. Jandarmeriei – Şos. Bucureşti-Ploieşti, Sector 1  – Suprafata studiata prin PUZ este de 734 de Ha.

proiect  aprobat

In prezent P.U.Z. este suspendat. 

Avizul Arhitectului Sef PUZ Zona Nord
Aviz Comisiei de Circulatie
Aviz Comisia de Coordonare
Regulament PUZ Zona Nord
Plansa scanata PUZ – anexa la Aviz CTATU
Extras PV 2014 aprobare PUZ Nord
HCGMB pentru aprobare PUZ nr. 021 din 30.01.2014
HCGMB  nr. 118 din 30.05.2014 reaprobata prin HCGMB 231/2014 

    Obiectul PUZ, solicitări ale temei program

 Prezentul plan urbanistic are ca obiect reactualizarea Planului Urbanistic Zonal existent pentru zona studiată, precum şi unele modificări sau detalieri aduse reglementarilor urbanistice stabilite de PUG al Municipiului Bucureşti aprobat prin HCGMB nr. 269/2000 pentru terenurile situate în intravilanul localităţii, pe teritoriul administrativ al Sectorului 1, în zona mărginita de şos. Odăi – şos. Bucureşti Ploieşti – şos. Jandarmeriei – şos. Ion Ionescu Siseşti – şos. Bucureşti Târgovişte. Terenurile care fac obiectul prezentului studiu sunt majoritar în proprietate privata şi sunt compuse din parcele in suprafaţa totală de cca. 720 Ha.

             Prevederi ale PUG pentru zona studiată

În conformitate cu Planul Urbanistic General al Municipiului Bucureşti aprobat, teritoriul studiat în prezentul PUZ este cuprins în intravilanul localităţii, fiind teren construibil. Acest teritoriu cuprinde următoarele zone funcţionale:

• zona de locuit, subzona L1c – locuinţe individuale şi colective mici cu maxim P+2 niveluri situate în noile extinderi;
• zona mixta, subzona M3 – conţinând instituţii, servicii şi echipamente publice, servicii de interes general, activităţi productive mici nepoluante şi locuinţe, cu clădiri având un regim de construire continuu sau discontinuu şi înălţimi maxime de P+4 niveluri;
• zona spatiilor verzi , subzona V4 – spatii verzi pentru protecţia cursurilor de apa.

Prezenta documentaţie are ca scop definirea configuraţiilor şi utilizărilor funcţionale a UTR-urilor, POT, CUT şi H. max., trasarea noilor căi de comunicare şi modificarea arterelor existente.

În cadrul prezentului studiu sunt preluate reglementările de baza cuprinse în PUG şi în documentaţii urbanistice aprobate anterior referitor la utilizări admise, caracteristici ale parcelelor, amplasarea clădirilor faţă de aliniament, circulaţii şi accese, staţionarea autovehiculelor, aspectul exterior al clădirilor, condiţii de echipare edilitară, spaţii libere şi spatii plantate. În acelaşi timp sunt nuanţate funcţie de situaţia existentă în teren, de necesitatea obţinerii unei imagini urbane coerente, ţinând seama şi de reglementările legislative.

             Surse de documentare

Elaborarea prezentului PUZ s-a bazat pe:

–        planuri topografice scara 1/5000; 1/2000 – existente în evidenta Oficiului de Cadastru Cartografie si Geodezie al Municipiului Bucureşti;
–        planurile cadastrale ale terenului studiat;
–        documentare la faţă locului.
–        Planul Urbanistic General al Mun. Bucureşti

             Cadrul Legislativ

 La baza elaborării Regulamentului Local de Urbanism aferent PUZ stau următoarele acte normative:

–          Legea nr. 50/1991 republicată privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii cu modificările ulterioare;
–          Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii;
–          Legea nr.18/1991 – legea fondului funciar;
–          Legea nr. 33/1994  privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
–          Legea nr. 137/1995  privind protecţia mediului;
–          Legea nr. 7/1996 – a cadastrului şi publicităţii imobiliare;
–          HGR nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism;
–          Legea nr. 82/1996 pentru aprobarea O.G. nr. 43/1997 privind regimul juridic al drumurilor;
–          Ordinul Ministerului Sănătăţii nr. 536/1996 privind normele de igienă şi a recomandărilor privind mediul de viaţă al populaţiei;
–          Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor;
–          Legea nr. 213/1994  privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia;
–          Ordinul MLPAT nr. 13/N/1999 pentru aprobarea Ghidului privind metodologia de elaborare şi conţinutul cadru al Planului Urbanistic General;
–          Ordinul MLPAT nr. 176/N/2000 pentru aprobarea Ghidului privind metodologia de elaborare şi conţinutul cadru al Planului Urbanistic Zonal;
–          Ordinul MLPAT nr. 37/N/2000 pentru aprobarea reglementărilor tehnice – Ghid privind metodologia de elaborare şi conţinutul cadru al Planului Urbanistic de Detaliu;
–          Legea nr. 5/2000  privind aprobarea Planului  de Amenajare a Teritoriului naţional – secţiunea III – zone protejate;
–          Ordinul MLPAT nr. 21/N/2000 privind elaborarea şi aprobarea Regulamentelor Locale de Urbanism;
–          Legea nr. 215/2001  a administraţiei publice locale;
–          Legea nr. 422/2001  privind protejarea monumentelor istorice;
–          Legea nr. 350/2001  privind amenajarea teritoriului şi urbanismului;
–          Legea nr. 289/2006  pentru modificarea şi completarea Legii 350/2001;
–          Legea nr. 575/2001  privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului naţional – secţiunea V – zone de risc natural;
–          Legea nr. 119/2005  privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.  122/2004 pentru modificarea art. 4 din Legea  nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii;
–          Legea nr. 247/2005  privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei precum şi unele măsuri adiacente;
–          Ordinul Ministerului transporturilor, construcţiilor şi turismului nr. 1430/2005 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcţii;
–          HGR nr. 349/2005 privind depozitarea deşeurilor;
–          HG nr. 930/2005 pentru aprobarea Normelor speciale privind caracterul şi mărimea zonelor de protecţie sanitară şi hidrogeologică;
–          Ordonanţa nr. 27 din 27 august 2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul;
–          Codul civil.

             STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII

             Evoluţia zonei

În perioada până în anul 1990 o mare parte din terenurile ce fac parte din zona studiată au avut destinaţie agricolă, fiind utilizate de I.A.S. Mogoşoaia, şi I.A.S. Otopeni.

În perioada de după 1990 în baza Legii fondului funciar 18/1990 terenule a fost pus în posesie.  Având în vedere amplasarea terenului în apropiere de Şos. de Centură (Odăi), precum şi poziţia avantajoasă în cadrul Municipiului, teritoriul respectiv devine atractiv atât pentru beneficiarii unor locuinţe individuale sau colective (rezidenţă secundară), precum şi de către prestatorii de servicii şi activităţi manufacturiere mici.

O mare parte din parcelele cuprinse în perimetrul de studiu au proporţii alungite cu deschideri foarte mici în raport cu lungimea lor. Fără o reparcelare optimă aceste parcele sunt practic neconstruibile.

O parte din parcele, situate pe str. Redea şi străzile adiacente de pe partea de nord-vest sunt construite, având funcţiunea preponderenta de locuire, dar dispunerea clădirilor este de tip rural, neorganizata după reguli clare.

Pentru parcelele care sunt deja construite, dar şi cele neconstruite vor trebui stabilite reguli de construire diferenţiate, care sa urmărească:

–          respectarea funcţiunilor în conformitate cu zonificarea aprobata prin PUG sau documentaţii de urbanism aprobate anterior prezentului studiu;
–          realizarea unei parcelări coerente, ţinând cont de regimul juridic al parcelarului existent şi de destinaţia funcţionala a parcelelor;
–          menţinerea funcţiunii preponderent rezidenţiale şi corelarea cu funcţiunile existente şi nou propuse învecinate;
–          propunerea şi realizarea unui sistem de străzi carosabile şi alei pietonale corelat cu sistemul de circulaţie şi parcelarea existente;
–          stabilirea unor principii compoziţional-volumetrice, impunerea unor alinieri spre stradă şi diferenţierea fronturilor stradale;
–          integrarea în teritoriu a penetrării drumului expres;
–          noua sistematizare funcţionala a zonei;
–          mobilarea adecvata a străzilor principale de acces în zonă în vederea creării unei zone de servicii atractive.

Prezentul studiu are ca obiectiv principal armonizarea funcţiunilor astfel încât sa se creeze imaginea unui ansamblu coerent şi funcţional care să sporească calitatea imaginii urbane a zonei.

             Încadrarea în zonă

Zona în care se încadrează teritoriul cuprins în PUZ este situata în intravilanul municipiului Bucureşti în zona de nord-vest al acestuia, fiind delimitata de următoarele elemente de reper la nivel urban:

–          la nord              – Şoseaua Odăi, intravilanul oraşului Otopeni;
–          la sud               – Padurea Baneasa, strada Jandarmeriei;
–          la vest              – Şoseaua Bucureşti-Târgovişte, Şoseaua Gheorghe Ionescu-Siseşti;
–          la est                – Şos. Bucureşti Ploieşti (DN1).

Zona centrala cuprinsă în studiu este încă neconstituită din punct de vedere urbanistic şi aproape neconstruită.

Datorita atractivităţii din punct de vedere peisagistic al zonei, precum şi existentei unor artere importante de circulaţie, în ultima perioada zona a devenit interesanta pentru investitori prin construirea de vile cu confort şi la standarde sporite. Este necesară favorizarea investiţiilor în unităţi cu  funcţiunea rezidenţiala de confort ridicat în zona. De asemenea, trebuie dezvoltată o gamă mai largă de servicii şi funcţiuni complementare capabile să asigure confortul necesar locuirii (comerţ zilnic, comerţ şi servicii pentru deservirea traficului de tranzit, spatii pentru sport şi agrement, echipare edilitara).

             Elemente ale cadrului natural

Zona este situata în imediata vecinătate a Pădurii Băneasa. În perioada de vară şi în zilele nelucrătoare zona atrage mulţi locuitori ai capitalei pentru odihnă de scurtă durată la sfârşit de săptămână.

Este necesar sa se menţină în continuare caracterul zonei şi se impune, de asemenea, dezvoltarea unor activităţi pentru odihna si agrement.

Efectele benefice ale apropierii de pădure şi lac trebuiesc prelungite şi în interiorul ansamblului de locuinţe prin tipologia de construire predominantă:

–          clădiri cu regim de înălţimea P/ P+2 ce nu depăşeşte coronamentul arborilor;
–          front întrerupt spre strada cu prezenţa grădinilor de faţada;
–          spatii verzi între clădiri şi carosabil.

             Condiţii meteo-climatice

Clima este de tip continental, cu veri foarte calde, cu cantităţi de precipitaţii moderate ce cad sub formă de averse, şi ierni reci, marcate la intervale neregulate de viscole puternice dar şi de încălziri frecvente. Temperatura medie anuală este de 11,5º C. În luna iulie media termică depăşeşte 23º C, iar în ianuarie oscilează între 1,5º C şi 5,4º C. Radiaţia solară depăşeşte 125 kcal/cmp, determinând peste 60 de zile tropicale în decursul anului. Caracterul continental este dat şi de regimul precipitaţiilor, care, anual, înregistrează 500 – 600 mm, având mare variabilitate în timp. În aceste condiţii seceta este prezentă pe tot parcursul anului.

            Circulaţia

Din punct de vedere al circulaţiei zona are câteva caracteristici esenţiale:

–          traversarea de către patru artere de penetraţie importantă cum este Şos. Bucureşti-Târgovişte, Sos. Odăi, Sos. Bucureşti Ploieşti, Str. Jandarmeriei;
–          lipsa totala de străzi şi accese în interiorul zonei;
–          întrepătrunderea în partea de vest cu un sistem de parcelare şi circulaţie existent de tip rural.

Astfel circulaţia pune probleme deosebite de creare a unui sistem integru de circulaţie şi corelare cu circulaţiile existente.

Se vor stabili gabaritul străzilor şi trotuarelor cu elementelor geometrice aferente, având în consideraţie că profilul minim al străzilor va fi de 7,0 m carosabil, rigole cu lăţimea de 1,0 m, şi trotuare de minim 1,5 m de ambele părţi. Pentru străzile de importanţă sporită se va prevedea posibilitatea ca în viitor profilul transversal al străzilor sa poată fi extins. În viitor, după realizarea reţelelor de canalizare ce vor permite preluarea apelor pluviale, se vor prevedea spatii verzi cu lăţimea de 1.0m.

De asemenea, se va lua în consideraţie lărgirea carosabilului Şos. Bucureşti-Târgovişte, Şos. Odăi, Şos. Jandarmeriei, Şos. Ion Ionescu Siseşti aprobate prin PUG şi studiile de circulaţie. Se va menţine culoarul de circulaţie al drumului expres, ce poate devenii o alternativă la Sos. Bucureşti Ploieşti.

Pe malul lacului se va amenaja un drum de halaj, care va urmări în special protejarea malului apei.

În repartizarea circulaţiilor de incintă trebuie să se ţină cont de necesitatea existenţei unui număr de locuri de parcare, care să corespundă cu necesităţile funcţiunilor ce se vor propune.

             Ocuparea terenurilor

 Zona centrala cuprinsa în prezentul PUZ este în cea mai mare parte neconstruită.

Din punct de vedere funcţional, majoritatea parcelelor sunt destinate pentru funcţiunea de rezidenta, care este preponderenta în zona. Menţinerea funcţiunii rezidenţiale în zona este obligatorie şi conform PUG.

Parcelele cu deschidere spre Şos. Odăi sunt destinate ocupării cu funcţiuni mixte, activităţi de servicii, comerţ, mica producţie manufacturiera.

             Echipare edilitară

 Zona studiată este deficitară în ceea ce priveşte echiparea cu reţele tehnico-edilitare. Astfel, zona nu este dotată cu reţea de gaze, apă potabilă, canalizare sau telecomunicaţii.

În interiorul zonei este poziţionata o linie electrica aeriana de medie tensiune LEA 20 kv.

Zona este lipsita de reţea urbana de apă potabilă şi canalizare menajeră. În aceasta situaţie, în faza iniţială de urbanizare apa potabila se poate asigura din puţuri forate de adâncime ce asigura calitatea apei conform normativelor sanitare în vigoare. Evacuarea apelor uzate menajere se va face în bazine vidanjabile, iar beneficiarii vor semna contracte pentru vidanjare cu societăţile prestatoare de servicii respective.

Pentru urbanizarea întregii zone, este necesar ca proprietarii parcelelor să se asocieze în vederea realizării pe cheltuiala proprie a unei reţele locale de alimentare cu apa potabilă, canalizare menajera şi pluvială, precum şi în vederea executării extinderilor reţelelor existente de gaze naturale, telefonie şi alimentare cu energie electrica.

Încălzirea locuinţelor şi prepararea apei calde menajere se va realiza cu centrale termice proprii. Racordarea clădirilor care se vor realiza se va face cu respectarea avizului societăţilor care administrează reţelele tehnico-edilitare şi a distantelor conform STAS. Lucrările vor fi executate de către firme şi personal autorizat.

             Probleme de mediu

Construcţiile propuse pe amplasamentul studiat se vor încadra în limitele admise de reglementările în vigoare pentru protecţia mediului.

Problemele de mediu vor fi condiţionate în special de următorii factori:

–          evitarea poluării cursului apei şi a Lacului Griviţa;
–          protecţia, amenajarea şi plantarea malului lacului;
–          realizarea reţelei de alimentare cu apa potabila, canalizarea apelor uzate menajere şi a celor pluviale;
–          protecţia pădurii Băneasa.

                PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICA

Prezentul Plan Urbanistic Zonal îşi propune să stabilească un regim funcţional şi de construire pentru un teritoriu mai larg pe baza unor prevederi ale PUG ţinând cont de situaţia concreta din teren.

În conformitate cu zonificarea teritoriului capitalei, zona centrala studiata prin PUZ este destinat în mare parte construirii de locuinţe individuale sau colective mici cu înălţimea P/P+2 niveluri.

Pentru urbanizarea zonei se va realiza o reţea de străzi carosabile şi se vor reparcela terenurile pentru a se forma nişte parcele cu dimensiuni ce respecta condiţiile de construibilitate şi care vor avea accese auto conform prevederilor în vigoare.

De asemenea, prin grija şi asocierea proprietarilor parcelelor se vor realiza reţeaua de apa potabila, canalizare menajera şi pluviala, precum devierile şi extinderile reţelelor existente pentru asigurarea cu utilităţile necesare unei bune şi corecte funcţionari.

În baza concluziilor şi recomandărilor reieşite din analiza situaţiei existente a fost întocmit Regulamentul de construire aferent PUZ în care se urmăresc menţinerea prevederilor principale ale PUG în privinţa zonificării, păstrând preponderenta funcţiunea rezidenţială de bază aprobată. Reglementările regimului de construibilitate se refera la:

–          utilizările admise;
–          caracteristici ale parcelelor;
–          amplasarea clădirilor faţă de aliniament;
–          amplasarea faţă de limitele laterale şi posterioare ale parcelelor;
–          circulaţii şi accese;
–          staţionarea autovehiculelor;
–          aspectul exterior al clădirilor;
–          condiţii de echipare edilitara;
–          spatii libere şi spatii plantate;
–          coeficienţii de ocupare şi utilizare a terenului.

 Teritoriul studiat prin PUZ va fi destinat construirii de spaţii pentru locuit, servicii ,birouri, zone mixte dar şi amenajărilor spaţiilor verzi pentru agrement.

                  BILANT TERITORIAL