joi - 21 septembrie 2017
Prima pagină / Articole / Piata imobiliara si politicile de locuire in Bucuresti.

Piata imobiliara si politicile de locuire in Bucuresti.

In ultimii ani, urmare a schimbarii sistemului politic si economic din Romania, municipiul Bucuresti a inceput sa se auto-organizeze ca urmare a dinamicii accentuate a pietei imobiliare si a dorintei sau/si nevoii locuitorilor de a se muta in alte tipuri de locuinte sau in alte zone ale orasului, miscari sustinute de noul cadru legislativ privind proprietatea, liberul acces in mediul urban si posibilitatea de schimbare a locuintei fara constrangeri administrative.

Modificarile socio-economice din perioada tranzitiei au implicat o puternica mobilitate sociala, reflectata de asemenea si in mobilitatea rezidentiala. Acest fenomen socio-spatial este foarte important in societatile urbane in curs de reorganizare avand un rol de prima marime in contextul intelegerii noilor forme de organizare urbana. Intelegerea pietei imobiliare, a componentelor si a evolutiei sale, trebuie realizata in corelatie cu dinamica fondului imobiliar bucurestean si a politicilor de locuire urbana ale administratiei locale.

Intreg procesul de inregistrare a unei cereri si oferte de locuinte sau de terenuri, precum si maniera de evolutie diferentiata temporal si spatial a volumului si tipului de spatii se supun catorva premise general valabile tuturor oraselor care tocmai au depasit un prag economic si care au redevenit atractive prin suma de oportunitati economice pe care o detin. Bucurestiul este cel mai important oras al Romaniei care, prin concentrarea de forte politice, administrative si economice, are tendinta de a continua sa ramana unicul „centru” ce domina un intreg spatiu economic national. Aceasta dominanta economica face ca toate procesele specific urbane – intre care si piata imobiliara – sa evolueze proportional cu raportul dintre Bucuresti si orasele care il urmeaza ca rang in ierarhia nationala.

Premisele evolutiei pietei imobiliare bucurestene sunt urmatoarele: existenta unui fond de locuinte heterogen, atat ca tip de constructii, calitate arhitectonica, confort, cat si ca tip de proprietate; lipsa unor politici urbane legate de locuire; cresterea neinsemnata a numarului de locuinte in ultimul deceniu.

In lumea intreaga, practicile imobiliare si dezvoltarea afacerilor in domeniu au derivat din aplicarea unor politici urbane coerente, care au oferit cadrul pentru o crestere armonizata a spatiului construit, a infrastructurii supra si subterane, dar si a reabilitarii anumitor zone urbane, rezidentiale sau industriale care se aflau in criza.

Din punct de vedere al continutului, politicile urbane reprezinta orice principiu sau plan de guvernare referitor la problematica urbana.

Din punct de vedere al ariilor de interes, acestea analizeaza aspectele sectoriale ale locuirii, ale terenurilor urbane, dezvoltarii economice, imbunatatirii serviciilor publice, protectiei mediului si pe cele ale revitalizarii urbane.

Din punct de vedere al procesului, politicile urbane reprezinta un demers care cuprinde formularea scopurilor dezvoltarii urbane si evaluarea rezultatelor dezvoltarii, planificarea acesteia, proiectarea si implementarea, incorporand investitiile publice si consumul.

Dar aceste politici urbane lipsesc in Bucuresti, fiind asimilate modelului general practicat in intreaga tara, dictata de politica de guvernare. Nu exista o coerenta de actiune intre administratia locala, cea care ar trebui sa propuna si sa urmareasca buna punere in practica a politicilor, si ceilalti actori urbani importanti: populatia, investitori, finantatori, promotori imobiliari etc. Si cu toate acestea, in Bucuresti se produc multe modificari calitative si cantitative in domeniul imobiliar fara ca acestea sa fie incadrate intr-o logica corespunzatoare unei politici urbane. Sistemul care domina astazi piata imobiliara bucuresteana este liberal (desfasurat intr-un cadrul politic socialist), in limitele posibilului, piata fiind spatiu de intersectie al cererii si ofertei de locuinte, iar preturile, forma si volumul acestor tranzactii fiind libere, fara constrangeri administrative sau politice.

Urmare a acestui sistem liberal de piata imobiliara, participantilor nu li se asigura pozitii egale si nici nu exista grupuri sociale privilegiate impuse. Participarea implica evaluarea produselor – locuintelor, in cazul nostru – si stabilirea pretului de tranzactionare in functie de caracteristicile acestuia. In cazul locuintelor bucurestene este evident ca preturile caselor, apartamentelor sau vilelor nu vor avea acelasi pret, chiar daca suprafetele lor vor fi egale. Preturile fiecarora dintre aceste categorii de locuinte difera dupa caracteristici, utilitati, accesibilitate, dar mai ales dupa „zona”. De foarte multe ori locuinte de suprafete egale, unele chiar cu aceeasi varsta sau compartimentare, au preturi diferite.  Casele din Primaverii, din Parcul Bonaparte sau Jianu care sunt printre cele mai cautate de un anumit segment de cumparatori sau de catre promotorii imobiliari, au un pret mai mare decat casele de acelasi tip din Vatra Luminoasa, iar cele din Aparatorii Patriei abia daca exista pe piata imobiliara, toate aceste grupari de case fiind construite in acelasi timp si avand caracteristici fizice si arhitecturale similare. Exemplele pot continua.

Important este ca, asemenea altor procese asociate urbanului, si in imobiliar se fac clar distinctii intre zonele „bune” si cele ”rele”, criteriile fiind de cele mai multe ori subiective sau nereprezentative. Importanta „imaginii” zonei in imobiliar este foarte mare, aproape intotdeauna preturile locuintelor fiind mult influentate de „ce se spune, se crede despre zona” si mai putin de caracteristicile fizice, ale situarii sau ale ansamblului in care este integrata locuinta.

Cumparam o locuinta de 180 mp situat la … sau cumparam o imagine „buna” ai unei locuinte de 180 mp? Nu inseamna ca nu exista si adevar dincolo de subiectivismul „imaginii”. Dar, in Bucuresti, dihotomia imagini urbane este prea transanta. O zona este buna sau rea, fara posibilitati de a fi o zona urbana obisnuita, medie. Spunem ca nordul Bucurestiului este o zona „buna” (asociindu-l imaginii zonelor Primaverii, Televiziune, Aviatorilor, de ce nu Domenii) si ca sudul este „rau” (gandindu-ne mai ales la Ferentari, Giurgiului, Rahova). Acest mecanism exclude a priori multe zone rezidentiale de pe piata imobiliara, fapt justificat de lipsa de interes fata de tipurile de locuinte din acele zone sau de problemele juridice pe care le pune locuinta in cauza.

Libertatea pietei imobiliare a dus la o libera circulatie a populatiei, care impune – asa cum am mai spus – o auto-organizare a spatiului rezidential si o specializare sociala a acestuia.

Mobilitatea rezidentiala, definita ca schimbarea geografica a rezidentei, efectuata de catre locuitori in cursul istoriei lor urbane, urmareste tocmai efectele socio-spatiale produse de o piata libera a locuintelor deschisa unei populatii heterogene social, nivel al veniturilor, ca varsta sau aspiratii de locuire. Procesul, care este dependent de evolutia pietei imobiliare, implica descoperirea gradului de mobilitate al populatiei urbane, precum si al parcului de locuinte, a identitatii noilor forme de habitat, a structurii fluxurilor generate de aceste componente si a formelor de segregare rezidentiala.

Numeroase anchete si studii realizate de geografi si sociologi au aratat ca menajele urbane au strategii rezidentiale diferentiate dupa originea lor geografica (primo-citadini, migranti in curs de insertie urbana, vechi citadini) si nivelul lor de viata, acestea sprijinindu-se pe arbitrajul dintre diversi parametri: apropierea locului de rezidenta/loc de munca, acces la proprietate, cost funciar, optiune pentru casa/apartament intr-un bloc, apropierea de membrii familiei etc.

Aceste strategii sunt ele insele plasate sub influenta unor parametrii precum nivel de viata, existenta unei oferte de locuinte sociale, de presiuni familiale in cadrul coabitarii generatiilor etc. Indicatorii mobilitatii rezidentiale arata ca romanii nu se muta foarte des, stabilitatea spatiala a menajului fiind una dintre caracteristici: in medie romanii isi schimba rezidenta o data la 24 de ani (Franta – 9 ani, SUA – 7 ani etc.). Aceasta valoare trebuie corelata cu ponderea romanilor proprietari (92 % sunt proprietari ai locuintei in care traiesc) si structura fondului de locuinte (85 % dintre locuintele din Bucuresti sunt apartamente in blocuri) pentru a putea aprecia corect limitele acestor schimbari de rezidenta. In limitele sale, aceasta mobilitate rezidentiala face ca anumite grupuri, care dispun de resurse financiare, situate in zonele ale orasului mai putin echipate si cu o imagine mai proasta, sa le paraseasca pentru a se instala in zone mai bine cotate, corespunzatoare aspiratiilor lor de locuire. Repetarea acestor miscari de un grup din ce in ca mai mare de locuitori face ca zonele „rele” sa devina si mai rele, iar zonele „bune” sa fie din ce in ce mai apreciate ca mediu, dar si financiar, devenind accesibile doar unor categorii sociale cu venituri foarte mari.

Este semnul clar al unei puternice segregari sociale si spatiale. In Bucuresti, segregarea socio-spatiale isi are originea in clara diferentiere realizata anterior anului 1989, intre cei care locuiau la bloc si cei care au locuit in casele si vilele din vechile cartiere aristocrate ale orasului (Cotroceni, Aviatorilor, Floreasca, zona Televiziunii, zona bulevardului Dacia etc.).

Segregarii spatiale, ca efect al unei piete libere imobiliare, i se asociaza un alt proces socio-spatial: gentrificarea. Gentrificarea este un proces de reabilitare si transformarea zonelor urbane bine amplasate, dar care sunt locuite de familii cu venituri mici, in zone ocupate de o populatie mai puternic financiara. Procesul este de asemenea determinat de mobilitatea rezidentiala, afectand centrul orasului sau zonele pericentrale, in momentele de restructurare si regenerare urbana.

Fara a intra in detaliile ce diferentiaza zonele centrale recent gentrificate, putem nota puternicul interes aratat de actorii pietei imobiliare sau de cumparatori pentru zonele: Mantuleasa (dar si vechiul cartier evreiesc din apropiere), Serban-Voda (inclusiv zona Cutitul de Argint-Pieptanari), Regina Maria- 11 Iunie- Rond Cosbuc (inclusiv zona Gramond), Filaret (cu diferentieri intre arealul strazii Suter si celelalte zone) etc. Acest proces socio-spatial are ca efect benefic renovarea zonelor in cauza, aprecierea lor pe piata, conturarea de zone „interesante” si in alte parti ale orasului, dar pe de alta parte duce la cresterea distantelor sociale si a lipsei de omogenitate a ariilor rezidentiale respective. Toate aceste procese sociale si spatiale se contureaza invariabil in orice oras in care exista cerere si oferta de locuinte.

Accentuarea diferentelor dintre zone (prin calificare si pret) sau dintre locuitori (prin diferentele de venituri si implicit de acces la o anumita locuinta) impune crearea unei politici de locuire coerenta, adaptata problemelor sociale ale locuitorilor si vitalitatii pietei imobiliare.

Politicile de reabilitare a cartierelor, atat de practicate in intreaga Europa, pleaca tocmai de la aceasta nevoie de a estompa efectele segregarii si ale gentrificarii din zonelor rezidentiale si de gasire a solutiilor si resurselor necesare pentru rezolvarea acestora.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Required fields are marked *

*